摘要：当房地产行业全面进入存量时代，企业构建起完整的存量资产盘活链条，或许能获得更多的主动权。
观点指数(GDIRI) 近日，信达地产在短短48小时内接连落下两枚关键棋子：9日，西部区域公司在重庆与阿里资产签署战略合作协议，双方将围绕存量房产盘活、资产数字化处置及新业务拓展等领域开展深度合作。仅隔一日，沪苏区域公司与上海链家新房达成战略合作，双方将围绕上海及其周边区域商办不动产项目资源对接、存量资产盘活、城市更新与旧改等领域开展深度合作。
连续两场签约并非偶然的市场动作，而是信达地产在行业深度调整期中构建存量资产盘活全链条的战略布局。
作为中国信达旗下唯一的地产上市平台，公司转变传统重资产的拿地开发模式，从单纯的房地产开发向困境不动产投资、轻资产等领域拓展。
西部牵手阿里、沪苏联姻链家的差异化选择，既折射出两大区域市场的禀赋差异，也勾勒出这家央企地产平台试图打造存量盘活路径的闭环。
2025年，其归母净利润亏损78.75亿元、2026年一季度亏损4.73亿元，在这样的业绩压力下，上述存量资产盘活的实验对信达地产自身经营或带来更多可能性，对行业也有一定的启示意义。
区域市场与合作的适配性
信达地产西部区域公司成立于2021年8月，构建了“3+2+X”的发展格局，以重庆、成都、西安三大区域中心城市为核心，拓耕乌鲁木齐、贵阳，业务覆盖重庆、四川、陕西、新疆、贵州、甘肃、宁夏、青海八省市。
截至目前，西部区域公司共有60余个多元化项目，其中自主开发项目10个，合作开发项目4个，投资项目4个，服务类项目50余个。
从项目结构来看，西部区域项目地域跨度大、分散、业态多元。广袤的地理空间意味着传统线下营销与招商模式边际成本高企，而大量服务类项目的存在又要求快速高效的资产处置能力。
元股证券整体而言，西部市场存量资产的流动性弱于东部核心城市，资产定价透明度较低，买家与资产的信息匹配成本高。这决定了西部区域的存量盘活首要解决的是“效率”问题。如何在广阔市场中快速触达潜在投资者，如何通过标准化工具提升资产处置效率。
与阿里资产的合作正是对这一痛点的回应。双方重点围绕大宗资产信息推送、AI智能估值、跨区域精准营销、轻资产运营协同等议题展开，本质是借助互联网平台的流量优势与技术能力，破解西部市场空间分散、信息不对称的难题。
阿里资产作为线上资产交易平台，能够突破地理限制，将西部各省的存量资产一次性推送给全国投资者。尤其是大宗商办资产与不良资产包，其买家往往是跨区域配置的机构投资者，线上平台能够显著降低信息搜寻与匹配成本。
在西部区域，阿里资产提供的不仅是渠道，更是一套数字化处置工具，能够将分散的存量资产纳入统一的线上处置体系，降低边际运营成本。
与西部区域的广域分散形成鲜明对比，沪苏区域公司深耕长三角核心地带，以上海为中心辐射苏州等周边城市。这个区域项目具有资产价值高、城市更新需求旺盛等优势。
在信达地产内部，沪苏区域一直被视为“提质增效”的先行样板。自2024年8月信达地产副总经理刘瑜兼任沪苏区域公司董事长以来，该区域打造了多个标杆案例。
在住宅盘活领域，上海怀山望项目作为信达地产联合建设模式参与的首个破产重整项目，2025年12月首开当日去化超8成，验证困境项目通过产品重塑实现价值修复的可行性。嘉定中旭大厦项目是将烂尾办公楼改造为873套保障性租赁住房的样本。
元股证券:ygzq.hk
黄浦区大兴街20年历史遗留毛地项目。2024年12月，中国信达联合信达地产介入该项目，采用的是“阶段性纾困+股权债务重组+底层合作开发”的模式。此外，还有静安区信安里石库门更新项目等，形成了从高端住宅到商业综合体、从保租房到历史风貌更新的完整存量产品线。
可以看到，长三角存量市场参与者众多，信息相对透明，简单的资产倒卖利润空间有限，真正的价值增量来自改造、运营、定位重构的全周期能力。
与上海链家的合作，正是对这一需求的匹配。链家新房不仅拥有渠道资源，更具备城市更新、存量空间焕新、设计运营等全链条服务能力。双方合作覆盖投资评估、改造定位、去化方案设计、存量资产运营提升等全流程，本质是将链家的线下专业能力嵌入沪苏区域存量资产的价值提升环节，而非单纯的渠道导流。
西部牵手阿里、沪苏联姻链家，看似是两个区域的独立动作，实则共同构成了信达地产存量资产盘活的完整链条。
从资产流转路径来看，这条链条呈现“获取—重塑—退出”的结构。在资产获取端，依托中国信达的AMC优势获取困境资产，沪苏区域借助链家等合作伙伴拓展市场化城市更新项目。
在价值重塑端，沪苏区域凭借成熟的改造运营能力打造样板，形成可复制的产品模型。在退出端，阿里资产提供线上数字化退出渠道，链家提供线下大宗交易与运营退出通道，再加上集团层面其他工具，形成多元退出矩阵。
存量盘活现实图景与发展策略
信达地产的存量盘活之路并非坦途，而是在业绩承压背景下的主动选择。
根据公司2025年年报，当年归母净利润-78.75亿元，2026年一季度归母净利润-4.73亿元，亏损主要源于存量项目的减值计提与市场下行压力。
从存量资产结构来看，信达地产的存量包袱主要来自三方面：一是历史上自主开发形成的尾盘与持有物业；二是参与房企纾困过程中承接的困境项目，涵盖住宅、商办、综合体等多种业态；三是母公司中国信达划转的涉房不良资产，这类资产往往产权复杂、瑕疵较多。
截至2025年9月末，中国信达累计开展房地产风险化解项目191个，投资累计945亿元，实现保交房约13万套。数据显示，2025年落地房地产风险化解项目45个，投入资金177亿元，实现保交房4.8万套。其中，大量项目的操盘与盘活由信达地产承担。
然而存量资产的质量也是良莠不齐。以上海为代表的核心城市优质存量项目，如佳程广场、中旭大厦等，区位优势明显，改造后价值提升空间大。
而大量三四线城市的住宅尾盘与商办资产，则面临市场需求不足、流动性差的问题，属于低效存量。这种分化决定了信达地产不能用单一模式盘活所有资产，必须分层分类处置。
面对复杂的存量资产格局，信达地产需要根据项目的特殊性采取分层处置、分类运营、多元退出等处置策略。
优质核心资产走运营培育路线。核心城市的优质存量通过改造提升和专业运营可以培育稳定的现金流。普通存量，尤其是对分布广泛的住宅尾盘、纾困项目住宅部分，线上结合线下渠道，加快去化速度。
对破产重整、停工烂尾类项目，发挥AMC协同优势，由中国信达解决债权债务问题，信达地产负责操盘代建与产品重塑，通过联合建设、债务重组等模式盘活资产。
在盘活自有存量的同时，信达地产大力发展代建等轻资产业务，将存量盘活能力对外输出。2025年以来，公司大幅加大代建业务拓展力度，将其作为摆脱传统开发依赖、实现轻资产转型的核心方向。这一策略使得公司能够撬动更多的外部存量资产。
2025年公司新获取项目计容建筑面积约161.83万平方米（其中合作项目权益面积约22.28万平方米，代建项目面积约118.54万平方米）。2025年，公司储备项目计容建筑面积约375.56万平方米（其中合作项目权益面积约25.18万平方米，代建项目面积约193.26万平方米）。
2025年．代建首次成为公司项目拓展的绝对主力。这一变化与公司“大力发展困境不动产投资和轻资产业务”的战略调整直接对应。
目前，公司提及要结合收并购、重整投资、纾困重组、法拍等业务场景，加强对困境不动产投资的研究、实践，推进困境不动产投资制度体系和人才团队建设。完善轻资产业务管理标准，让轻资产业务有序开展。
站在行业转型的视角下，作为AMC系地产平台向存量赛道转型的样本。信达地产存量盘活思路，依然为行业提供了参考的路径。当房地产行业全面进入存量时代，企业构建起完整的存量资产盘活链条，或许能获得更多的主动权。
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